Kameo erbjuder dig att investera i fastighetsprojekt och fastighetslån till en hög avkastning i förhållande till en relativt låg risk. I mitt omdöme av Kameo tänkte jag gå genom vad jag tycker om tjänsten och ifall det är en bra investering för dig.
Företaget Kameo har haft låga kreditförluster historiskt sett. Den låga kreditförlusten bör framför allt bero på att investeringarna endast görs i fastighetsprojekt och mycket ofta med fastigheter som säkerhet.
Genom att investera i flera olika fastighetslån minskar också risken för dig som investerare och med ett minimibelopp på 500 kronor per lån är riskspridning relativt enkelt.
Kameo är ett bra alternativ för dig som vill diversifiera mot aktiemarknaden eller vill investera på kortare sikt med hög möjlig avkastning om 5-15% per år.
Jag rekommenderar verkligen att börja investera på Kameo. Men en nackdel är att lånen man kan investera i på plattformen går åt väldigt fort. Därför rekommenderar jag att du öppnar ett konto i förväg så att du hinner få tag i lånen när de släpps.
- Se de aktuella lånen hos Kameo här
- Registrera dig i förväg så du har alla uppgifter inskrivna
- När ett lån läggs upp är du förberedd för att hinna få en plats som investerare
Vad är Kameo?
Kameo är en låneplattform där investerare (långivare) och fastighetsbolag (låntagare) möts. Det är företaget Kameo som tillhandahåller plattformen och administrerar alla lån. De har även ansvaret att göra kreditbedömning på de företag som vill låna pengar samt avgöra risknivån och räntenivå på lånen.
Jag brukar kalla det för investeringar i fastighetslån genom Peer-to-Peer-tekniken (P2P).
Du investerar alltså pengar i exempelvis någon som vill bygga en fastighet som behöver ett lån på annat håll än banken. Kameo är mellanhanden som betalar räntan till oss för att vi lånar ut pengar till fastighetsbyggaren.
Via plattformen kan investering ske i ett flertal olika fastighetsprojekt som ger en årlig avkastning på 5 – 15 %. Detta i lån som antingen har säkerhet i fastigheter eller personlig borgen.
Plattformen har stora likheter med Savelend, Brocc, Lendify, och Tessin men istället för att du investerar i privatlån så erbjuder Kameo investeringar i fastighetslån.
Hur investerar man på Kameo?
Registrera dig på Kameo med Bank-ID eller vanliga inloggningsuppgifter, sedan sätter du enkelt in pengar med Klarna och väljer vilket fastighetslån på Kameo som du vill investera i.
Här nedanför kan du se steg för steg hur du gör för att börja investera i fastighetsprojekt hos Kameo.
1. Öppna konto på Kameo & verifiera dig
Det är gratis, och enkelt, att öppna ett konto hos Kameo. Det finns heller inget krav på att någon investering måste ske. Efter registrering skickas ett verifieringsmail ut med en länk. Klicka på länken och kontot är aktiverat.
2. Öppna kundklientkonto
Nästa steg är att öppna ett kundklientkonto för att kunna investera.
- Tryck på Logga in
- Tryck på ditt namn uppe till höger
- Tryck på Profil
Du kan antingen välja att logga in med användarnamn och lösenord om du aktiverar 2FA (tvåfaktorautentisering) eller genom Mobilt Bank-ID.
I detta läge fyller du i kontaktuppgifter, information kring kundkännedom samt signerar avtalet. Enklast signeras avtalet med BankID men det finns även möjlighet att öppna konto för personer utan BankID.
Med kundklientkonto ges även tillgång till betydligt mer information om de olika projekten som det går att investera i. Flikarna ”Projekt”, ”Q&A” och ”Betalplan” vid varje projektpresentation blir nämligen upplåsta.
3. Välj lån att investera i
Läs på om de olika projekten och välj vilket du vill investera i. Vid översikten presenteras projekten utifrån bland annat risknivå, lånebelopp, ränta och teckningstid. Genom att klicka ett intressant projekt presenteras en utförligare text.
Se exempelvis de aktuella fastighetsprojekten hos Kameo HÄR. Skrolla ner lite på sidan så ser du dem.
4. Sätt in pengar hos Kameo
Det finns två sätt som du kan sätta in pengar till Kameo genom:
- Sätta in pengar via Bankgiro med ditt personliga OCR-referensnummer
- Sätta in pengar genom Klarna Open Bank i samband med att du investerar i ett fastighetslån
Pengar kan sättas in via Bankgiro till ditt klientkonto hos Kameo. (Se till att komma ihåg ditt unika OCR-nummer) eller i samband med att investering sker i ett lån.
Fördelen med att sätta in pengar i samband med val av lån är att insättning kan ske med Klarna Open Banking. En tjänst som innebär att alla uppgifter automatiskt anges vid betalning.
Önskvärt hade varit om överföring även kunnat genomföras med Swish eller Paypal. Lägsta belopp att investera per låneprojekt är 500 kr.
OBS: Svenska lån fullbokas snabbt!
De lån som ges i SEK på Kameo fulltecknas överlag mycket snabbt!
Det finns alltså en fördel att ha nyhetsbrev från Kameo eller på annat sätt få information om nya projekt som söker finansiering. Ett exempel är det projekt som lanserades 10:00 den 24:e november 2021. Efter sju timmar var lånet på 9 miljoner 100 % fulltecknat.
5. Ränta och amortering på Kameo
Ränta betalas ut varje månad till kundklientkontot. Amortering sker däremot i regel efter låneperiodens slut. Det är alltså en av punkterna som skiljer mot att investera i privatlån – där amortering sker löpande per månad.
Det är vanligt att lånen har en löptid på ca 12 – 18 månader vilket därmed innebär att kapitalet inte är låst under flera år.
Vad händer om lånet inte blir fulltecknat?
Att ett lån inte blir fulltecknat innebär att kapitalet som investerarna är villiga att erbjuda inte uppgår till önskat lånebelopp från långivaren. Skulle ett lån inte bli fulltecknat, inom teckningsperioden, har företaget som önskar låna pengar tre alternativ:
- Förlänga teckningstiden
- Teckna lån på det belopp som finns tillgängligt
- Dra tillbaka låneansökan
Det är alltså inte förrän efter teckningsperioden är över som investeringen verkligen sker med det kapital som satts in till projektet. Det finns därmed en viss risk att företaget drar tillbaka låneansökan vilket innebär att pengarna återbetalas till investerarna.
Vad är ”Garanterat Fulltecknat lån?”
Lån med markeringen ”Garanterat Fulltecknat Lån” garanteras bli fulltecknade – oavsett hur stort belopp som investerarna väljer att bidra med under teckningsperioden. Skulle det saknas kapital kommer Kameos Garanter (kapitalstarka kunder) täcka resterande summa.
Vad ger investeringen på Kameo för avkastning?
När ett fastighetsbolag vill låna pengar gör Kameo en kreditbedömning och sätter räntan utifrån risknivån. Under 2021 var de flesta lån (ca 66 %) inom riskklass B. Dessa lån hade en genomsnittlig ränta på 8,56 %. Minst andel lån (0,48 %) fanns i riskklass E.
| Risknivå på Kameo | Ränta på Kameo |
|---|---|
| A | 5-7% |
| B | 6-8% |
| C | 8-11% |
| D | 11-13% |
| E | 13-15% |
Här kan du se mer information om Kameos historiska avkastning.
Vad kostar det att investera på Kameo?
En av fördelarna med Kameo är att de inte tar ut några avgifter från investerarna. Sker investering i ett lån med ränta på 8% så är det exakt den avkastningen som uppnås.
Det är istället låntagarna som finansierar tjänsten. Läs mer vid rubriken ”Hur tjänar Kameo pengar?”.
Är Kameo säkert?
Ja, Kameo erbjuder en säker plattform för att investera i fastighetslån. Företaget grundades 2014 och har tillstånd för sin verksamhet via danska Finanstilsynet (motsvarigheten till Finansinspektionen). Den svenska filialen har även tillsyn av Finansinspektionen.
Kundernas likvida medel hålls på konton som är separerade från Kameos kapital. Det innebär att om företaget skulle gå i konkurs påverkas inte investerarnas likvida medel.
En rekommendation är att aktivera 2FA när konto skapats. Det aktiveras under ”Inställningar” och exempelvis kan Google Authentic användas. Det gör att obehöriga har svårare att komma in på kontot.
Hur tjänar Kameo pengar?
Kameo tar ut en avgift på 2 – 5 % av lånebeloppet när en låntagare ansöker om finansiering via plattformen. Vid försenad återbetalning på ett lån kan ytterligare kostnader uppstå. Exempelvis tar de ut 2 500 kr vid försenad ränte- eller amorteringsbetalning samt 6 000 kr vid hantering av säkerhet. Primärt är det alltså den procentuella delen på lånesumman som Kameo tjänar pengar på.
Som redan nämnts har Kameo inte någon avgift för dig som investerare.
Fördelar med Kameo
1. Stabil avkastning
Investeringar i fastighetslån ger en fast och stabil avkastning över låneperioden. Lånen kan därmed exempelvis användas för investeringar på 1 – 2 år.
2. ”Hedge” mot börsen
Investeringar i lån brukar ofta anges vara ”hedge” mot börsen. Med det menas att avkastningen bibehålls oavsett hur börsen utvecklas.
3. Säkerhet och låg risk
Lånen är ofta, men inte alltid, med fastigheter som säkerhet. I vissa fall används istället säkerhet i ett personligt borgensåtagande. Lån med fastigheter som säkerhet är den säkraste låneformen i Sverige.
Som visas i uträkningar nedan har Kameo enbart förlust på 0,12 % av dess lån vilket alltså innebär en mycket låg risk. Genom att investera ett flera olika lån skapas en god riskspridning och eventuell förlust bör täckas av avkastningen från övriga lån.
Nackdelar med Kameo
1. Inte inom ISK
Eftersom investeringen inte kan hållas inom ett ISK, eller kapitalförsäkring, behöver 30 % betalas i kapitalvinstskatt. Företaget rapporterar automatiskt in alla kapitalvinster till Skatteverket.
2. Ingen andrahandsmarknad
Investerar du i ett lån kommer ditt kapital vara bundet till lånet under dess löptid. Det är alltså inte (än så länge) möjligt att sälja sina lån på en andrahandsmarknad. En fördel är däremot att löptiderna ofta är kring 10 – 18 månader.
3. Kräver manuell återinvestering
Det finns ingen automatisk investeringsfunktion utan alla investeringar måste ske manuellt. Det gör tjänsten mindre användarvänlig än exempelvis Lendify och Brocc – som har funktioner för autoinvestering.
När ett lån har löpt ut, och därmed amortering och ränta betalats, krävs det att du själv går in och återinvesterar beloppet. Finns det inte några projekt just då behöver du vänta och bevaka plattformen till det åter igen finns projekt att investera i.
Risker med Kameo
Alla investeringar har risker – det är viktigt att du förstår risken i den investeringsform du väljer!
1. Konkurs – Obestånd att betala
Det fastighetsbolag som lånat pengar kan komma i en situation då de inte har möjlighet att återbetala lånet och försätts i konkurs. Beroende på vilken säkerhet som använts för lånet kan däremot delar, eller hela, lånesumman återbetalas. Det säkraste är om lånet har pant i fastighet eftersom konkursförvaltaren därmed kan sälja fastigheten och betala långivarna.
Fram till november 2021 hade Kameo lånat ut ca 2 miljarder kronor och de hade en kreditförlust på enbart 0,12%. Det är långt under nivån på kreditförluster för konsumtionslån.
Vill du ha lägre risk? – Investera mindre belopp i flera olika lån och sprid på detta sätt riskerna.
2. Konjunktur – Lägre värderingar
Vid sämre konjunktur, inom fastighetsmarknaden, kan värdet sjunka och framtida försäljning av projekten ge lägre intäkter än förväntat. Det i sig kan innebära att det blir svårare för låntagaren att återbetala lånet.
Sjunker värdet på projektet så att lånesumman är större än värdet på säkerheten (belåningsgraden blir över 100 %) uppstår en situation då säkerheten inte längre säkerställer att lånet kommer kunna återbetalas.
Vill du ha lägre risk? – Investera i lån med låg LTV. Det skapar marginal mot en vikande fastighetsmarknad.
LTV = Lånets storlek i förhållande till fastighetens värde efter att projektet är slutfört. Det kan därmed liknas med ”framtida förväntad belåningsgrad”
3. Valutarisken – SEK i förhållande till annan valuta
Kameo erbjuder fastighetslån inom de skandinaviska länderna och därmed inte enbart i SEK. Sker investering i ett lån i annan valuta än SEK kommer det uppstå en valutarisk. Värdet på lånesumman påverkas av förhållandet mellan SEK och NOK (vid norsk låntagare).
Vill du ha lägre risk? – Investera i lån där lånesumman är i SEK. På detta sätt undviks valutarisken helt.
4. Kameo går i konkurs
Skulle Kameo gå i konkurs kvarstår visserligen låneavtalet mellan långivare och låntagare. Men det kommer bli betydligt krångligare att kräva sin del av lånet då Kameo tidigare stått för all administration.
Vill du ha lägre risk? – Har du ett stort belopp att investera kan det fördelas på flera liknande låneplattformar.
Ingen insättningsgaranti
I likhet med alla andra investeringar omfattas inte Kameos verksamhet av statlig insättningsgaranti. Däremot hålls investerarnas likvida medel separat från Kameos likvida medel. Vid eventuell konkurs äger fortfarande investerarna både lånen och sina likvida medel.
Vill du ha lägre risk? – Nej, ingen investering kan ske med statlig insättningsgaranti
Min åsikt om Risk vs Ränta
Med en genomsnittlig avkastning på 8 % (före skatt) tycker jag att Kameo erbjuder en hög riskjusterad avkastning.
Det kan exempelvis jämföras med aktier som historiskt haft en långsiktig avkastning på ca 9 %. Däremot kan aktier hållas inom ett ISK vilket innebär att skillnaden i avkastning efter skatt blir större än enbart 1%-enhet.
Kameo kan ses som ett komplement till aktier. Lite lägre avkastning över lång tid men betydligt mer förutsägbart och ett alternativ vid kortare tids investeringar.
Slutsats: Kameo Omdöme
| Omdöme | Kameo |
|---|---|
| Summering | Kameo är en bra tjänst för dig som vill investera i fastigheter till en låg risk med mindre summor pengar. Du kan uppnå en avkastning om hela 15% per år utanför börsen vilket är fantastiskt. Det dåliga med Kameo är att lånen oftast blir fulltecknade väldigt snabbt. Vill du därmed investera i svenska fastighetslån via Kameo så gäller det att du är snabb. |
| Recensent | Marcus Lindblad |
| Betyg | 4 (av 5 möjliga) |
Kameo ger hög avkastning i förhållande till dess låga risk. Fram till november 2021 hade de haft kreditförluster på enbart 0,12 % av totalt utlånat kapital. Framförallt bör den låga kreditförlusten bero på att investeringar enbart sker i fastighetsprojekt och mycket ofta med fastigheter som pant.
Genom att investera i flera olika fastighetslån minskas även risken för dig som investerare och med minsta belopp på 500 kr per lån blir det relativt enkelt med riskspridning.
Kameo är ett bra alternativ för dig som vill diversifiera dig mot börsen eller önskar investeringar på kortare tidsperspektiv. Många lån har löptid på ca 12 månader och på så kort tid rekommenderas sällan investeringar på börsen.
Det negativa är att investeringen inte kan hållas inom ett ISK, att återinvestering måste ske manuellt samt att plattformen inte har någon andrahandsmarknad. Även om det är passiv inkomst så är det inte lika passivt som på låneplattformar som har automatisk riskspridning och återinvestering. På frågan om de planerar att införa någon automatisk funktion och andrahandsmarknad svarar Kameo, via mail, följande:
”Vi ser över möjligheterna till båda utav dessa kontinuerligt för att se om det är något som vi kan erbjuda i framtiden.”
Det har varit helt hopplöst att investera i deras lån sedan årsskiftet. Omöjligt att logga in och när man till slut kommer in så är lånen fulltecknade. Har inte lyckats få tilldelning i ett enda lån.
Ja man får vara väldigt snabb för att få tilldelning.